SERVIÇOS DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
A regularização imobiliária é fundamental para garantir segurança jurídica, proteção patrimonial e valorização dos bens imóveis. Os procedimentos abaixo encontram amparo na Constituição Federal de 1988, no Código Civil, no Código de Processo Civil, na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), na Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/2017), no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e demais normas aplicáveis.
1. Usucapião Judicial e Extrajudicial
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, pacífica e com ânimo de dono, observados os requisitos legais previstos na Constituição Federal e no Código Civil.
A modalidade judicial ocorre por meio de ação perante o Poder Judiciário. Já a modalidade extrajudicial, introduzida pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, permite a regularização diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com participação obrigatória de advogado.
O procedimento possibilita a obtenção da matrícula em nome do possuidor, promovendo segurança jurídica e valorização patrimonial.
2. Retificação de Área
A retificação de área tem por finalidade corrigir divergências existentes entre a descrição constante da matrícula e a realidade física do imóvel.
O procedimento pode ocorrer judicial ou administrativamente, conforme os artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Normalmente envolve levantamento topográfico, memorial descritivo e anuência dos confrontantes.
A retificação evita conflitos de divisas, facilita financiamentos, transmissões imobiliárias e regularizações perante órgãos públicos.
3. Georreferenciamento
O georreferenciamento consiste na identificação precisa dos limites do imóvel mediante coordenadas geográficas definidas pelo Sistema Geodésico Brasileiro.
Obrigatório para imóveis rurais em diversas situações previstas na Lei nº 10.267/2001 e normas do INCRA, o procedimento visa garantir exatidão na delimitação territorial, prevenir sobreposições e assegurar maior confiabilidade dos registros imobiliários.
O serviço compreende levantamento técnico especializado, certificação perante o INCRA e averbação junto ao Registro de Imóveis.
4. Inventário com Imóveis
O inventário é o procedimento destinado à transferência do patrimônio deixado pelo falecido aos seus herdeiros, observando as regras do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Pode ocorrer judicialmente ou por escritura pública em cartório, quando presentes os requisitos legais. A regularização dos imóveis integrantes da herança é essencial para possibilitar futura venda, financiamento, locação ou transmissão patrimonial.
O acompanhamento jurídico envolve análise documental, regularização registral, cálculo tributário e efetivação do registro da partilha junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
5. Adjudicação Compulsória
A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico utilizado quando o comprador quitou integralmente o imóvel, mas não consegue obter a escritura definitiva por recusa, ausência ou impossibilidade do vendedor.
A Lei nº 14.382/2022 passou a admitir também a adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis, tornando o procedimento mais célere e eficiente.
O objetivo é assegurar ao adquirente a transferência da propriedade, consolidando o direito já adquirido mediante o cumprimento das obrigações contratuais.
6. Desmembramento e Unificação de Imóveis
O desmembramento consiste na divisão de um imóvel em duas ou mais áreas independentes. A unificação, por sua vez, promove a reunião de matrículas distintas em um único imóvel.
Esses procedimentos dependem da observância da legislação urbanística municipal, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979) e das exigências registrais.
A regularização permite melhor aproveitamento econômico do imóvel, viabilizando incorporações, loteamentos, construções, vendas e planejamentos sucessórios.
7. Regularização Perante a Prefeitura
A regularização municipal envolve a adequação do imóvel às exigências urbanísticas, edilícias e fiscais previstas na legislação local.
Entre os serviços mais comuns estão a obtenção de alvarás, regularização de construções, atualização cadastral, emissão de certidões, revisão de cadastro imobiliário, habite-se e adequação perante os órgãos de fiscalização.
A regularização junto à Prefeitura é indispensável para garantir conformidade legal, facilitar negociações imobiliárias e evitar multas, embargos ou restrições administrativas.
CONCLUSÃO
A regularização imobiliária constitui instrumento indispensável para a efetiva proteção do patrimônio, permitindo que imóveis urbanos e rurais atendam às exigências legais, registrais e administrativas. A atuação jurídica especializada proporciona segurança nas transações, prevenção de litígios, valorização patrimonial e plena eficácia dos direitos de propriedade assegurados pela Constituição Federal de 1988 e pela legislação infraconstitucional vigente.