DIREITO IMOBILIÁRIO
A regularização de imóveis urbanos e rurais no Brasil é regida principalmente pela Lei Federal nº 13.465/2017, que estabelece parâmetros legais e sociais distintos para cada categoria, visando à integração de núcleos informais ao ordenamento territorial e à garantia do direito à moradia e propriedade.
Parâmetros Legais
Imóveis Urbanos (REURB)
A Regularização Fundiária Urbana (REURB) aplica-se a núcleos urbanos informais consolidados, existentes até 22 de dezembro de 2016, e segue as seguintes diretrizes:
Legislação Principal: Lei nº 13.465/2017 e Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).
Modalidades:
Reurb-S (Social): Para ocupações predominantemente por população de baixa renda, com custos de registro e obras de infraestrutura básica arcados pelo poder público.
Reurb-E (Específica): Para ocupantes que não se qualificam como baixa renda, arcando eles com todos os custos de regularização e obras necessárias.
Requisitos Documentais: Necessidade de reunir documentos pessoais, comprovante de residência, contrato de compra e venda ou declaração de posse, e levantamento topográfico da área.
Procedimento: O processo é instaurado junto ao município, que delibera sobre a aprovação e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) para registro em cartório, o que garante a segurança jurídica do imóvel.
Imóveis Rurais
A regularização de imóveis rurais foca na organização do território, na função social da propriedade e na sustentabilidade ambiental.
Legislação Principal: Lei nº 13.465/2017, Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), e Lei nº 8.629/1993.
Requisitos:
Georreferenciamento: Obrigatório para registro e transferências, garantindo a correta identificação e delimitação do imóvel.
Cadastros Obrigatórios: Inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), obtenção do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) junto ao Incra e a Certidão Negativa de Débitos do ITR (Imposto Territorial Rural).
Função Social: A propriedade deve cumprir a função social, o que inclui o aproveitamento racional e adequado, a utilização sustentável dos recursos naturais e a observância da legislação trabalhista e ambiental.
Parâmetros Sociais
A regularização fundiária, em ambos os casos, vai além da mera titulação de terras, abordando aspectos sociais cruciais:
Inclusão Social e Dignidade Humana: Busca garantir o direito fundamental à moradia digna, proporcionando segurança jurídica e o acesso a serviços públicos essenciais, como água, esgoto e energia.
Participação Comunitária: Na REURB, é incentivada a participação social na definição de obras e equipamentos necessários, garantindo que as soluções propostas atendam às reais necessidades da comunidade.
Acesso a Crédito e Valorização: Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e permitem aos proprietários o acesso a linhas de crédito e financiamentos para melhorias ou atividades produtivas (especialmente no meio rural).
Prevenção de Conflitos: A titulação adequada ajuda a prevenir conflitos fundiários e ações judiciais, promovendo a paz social no campo e na cidade.
Desenvolvimento Sustentável: Concilia o uso produtivo (rural) ou habitacional (urbano) com a proteção ambiental e a equidade social, prevenindo riscos ambientais e iniquidade.
Regularização de Imóveis Rurais
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A regularização de imóveis no Direito Imobiliário ocorre via judicial (com processo, mais demorado) ou extrajudicial (em cartório, mais rápido), visando ajustar a matrícula do imóvel, averbar construções ou transferir propriedade, sendo a via extrajudicial mais célere e indicada para casos consensuais, como a Usucapião Extrajudicial, enquanto a judicial é necessária em situações de litígio ou complexidade, envolvendo etapas como reunião de documentos, análise de débitos, notificações de interessados e registro final, sempre com o auxílio de um advogado para garantir a legalidade.
Regularização Extrajudicial (em Cartório)
Como funciona: Processo administrativo direto em Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, ideal para casos sem conflito.
Exemplos: Usucapião Extrajudicial, retificação de área, averbação de construção, divórcios/inventários pendentes.
Etapas:
Documentação: Reúne-se documentos (plantas, ART/RRT) e certidões do imóvel e interessados.
Requerimento: Pede-se o registro ou averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
Notificação: Cartório notifica proprietário registral, confrontantes e órgãos públicos.
Publicação: Pode haver publicação de editais.
Registro: Se não houver oposição ou impugnação justificada, o ato é registrado.
Vantagens: Mais rápido, mais barato (sem custas judiciais) e com maior controle sobre o processo.
Regularização Judicial
Como funciona: Ação judicial movida na Justiça para resolver questões complexas ou controversas.
Exemplos: Adjudicação Compulsória Judicial (quando não há mais a extrajudicial), ações de usucapião complexas, inventários não consensuais, divórcios litigiosos.
Etapas:
Ajuizamento: Advogado entra com a ação judicial específica (usucapião, adjudicação, etc.).
Citação: Citação de réus e notificação de interessados, com prazo para contestação.
Instrução Processual: Produção de provas (perícias, testemunhas).
Sentença: Juiz decide o caso.
Registro: Carta de Adjudicação ou Mandado de Registro é levado ao Cartório de Imóveis.
Desvantagens: Mais demorado, burocrático e custoso.