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REGULARIZAR IMÓVEIS:

A regularização de imóvel por meio de inventário é uma das situações mais comuns no Direito Imobiliário e Sucessório. Muitas famílias possuem imóveis herdados, mas não conseguem vender, financiar ou transferir o bem porque a propriedade ainda está registrada em nome do falecido.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL COM INVENTÁRIO

1. Verificação da situação do imóvel

Antes de iniciar o inventário, é necessário analisar:

• matrícula atualizada do imóvel;

• titularidade registral;

• existência de outros proprietários;

• eventuais ônus, penhoras ou indisponibilidades;

• débitos de IPTU;

• situação do condomínio;

• existência de construção não averbada;

• divergência de área ou endereço;

• existência de compradores ou compromissos de compra e venda;

• situação cadastral perante o Município.

Muitas vezes, o imóvel não está simplesmente “sem inventário”. Ele pode possuir também problemas registrais ou urbanísticos que precisam ser resolvidos.

2. Abertura do inventário

Com o falecimento do proprietário, os bens passam a integrar a herança.

O inventário pode ser:

Extrajudicial

Quando, em regra:

• todos os herdeiros são capazes;

• existe concordância entre os interessados;

• não há conflito sobre a partilha;

• estão presentes os requisitos legais para a escritura pública.

É normalmente a via mais rápida para regularizar o imóvel.

Judicial

Necessário ou recomendável quando:

• há herdeiro incapaz;

• existe conflito entre os herdeiros;

• há discussão sobre a propriedade;

• existem questões complexas envolvendo posse, dívidas ou outros direitos;

• o caso exige autorização judicial.

3. Regularização durante o inventário

Um ponto importante é que o inventário não precisa ser apenas uma simples transferência do imóvel.

Durante o procedimento, podem ser analisadas e, conforme o caso, regularizadas situações como:

• imóvel sem matrícula individualizada;

• imóvel com construção não averbada;

• divergência entre a área real e a matrícula;

• imóvel adquirido por contrato particular;

• imóvel adquirido pelo falecido, mas ainda não transferido;

• imóvel objeto de promessa de compra e venda;

• direitos possessórios;

• imóvel com necessidade de retificação de área;

• débitos tributários;

• problemas na cadeia dominial.

Assim, o inventário pode ser utilizado como parte de uma estratégia global de regularização patrimonial da família.

4. Depois da partilha: registro no Cartório de Imóveis

A escritura pública de inventário ou o formal de partilha não encerram completamente a regularização.

É necessário levar o título ao:

Registro de Imóveis competente

Somente após o registro é que o imóvel será efetivamente transferido para o nome dos herdeiros, conforme a partilha.

A sequência normalmente é:

Falecimento → Inventário → Partilha → Escritura/Formal de Partilha → Registro no Cartório de Imóveis → Imóvel regularizado em nome dos herdeiros
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